(Berlin, den 14.04.2014) Der Dschungel aus Verordnungen und Steuergesetzgebung war schon bisher dicht genug. Doch der Staat langt bei Immobilieneigentümern immer kräftiger zu – mittlerweile muss sich der Eigentümer die Frage stellen, ob Wohneigentum überhaupt noch als Anlageform für die Altersvorsorge geeignet ist. Da die staatlichen Kassen sowohl auf Landes- wie auch auf Bundesebene extrem klamm sind, wird immer wieder nach weiteren Möglichkeiten zum Abkassieren gesucht. Das geht leider auch an Immobilieneigentümern nicht schadlos vorüber. Allein die Steuereinnahmen aus Grund- und Grunderwerbsteuer sind in den letzten Jahren stetig gestiegen – und das nicht nur, weil immer mehr Menschen Immobilieneigentum erworben haben. Neben der generell hohen Abgabenbelastung gibt es zudem noch merkliche, regionale Unterschiede.
Grunderwerbsteuer wird landesspezifisch festgelegt
Seit dem Jahr 2006 sind die einzelnen Bundesländer ermächtigt, den jeweils gültigen Grunderwerbsteuersatz eigenständig festzulegen. Vor 1997 betrug dieser einheitlich 2 Prozent. Heute haben wir in Bundesländern wie Schleswig-Holstein mit 6,5 % vor Berlin mit aktuell 6 % und dem Saarland mit 5,5 % sehr viel höhere Belastungen für Immobilienerwerber. In der Mehrzahl der Länder liegen die Sätze derzeit zwischen 3,5 und 5 %. Zu dieser Entwicklung gesellt sich die in den letzten Monaten und Jahren gestiegene Erwerbshäufigkeit für Immobilien – so rechnen Fachleute für 2014 mit einem Umsatzwachstum für die Bauwirtschaft von ca. 3,5 % und in 2013 gab es ein um 16 % höheres Volumen für Immobilienfinanzierungen als im Jahr zuvor. Das noch immer herrschende Zinstief bewegt viele Interessenten zur Verwirklichung ihrer Immobilienträume, denn Miete zahlen ist im Gegensatz zur Investition in den eigenen Vermögensaufbau zunehmend unattraktiv. In großen Städten fehlen zudem noch immer Kapazitäten, um die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Die meisten Fachleute erwarten, dass der Boom an Bauvorhaben anhalten wird und auch der Umsatz für Immobilienkäufe sich weiter auf hohem Niveau hält – zumindest, solange die Zinsen für Immobilienfinanzierungen weiter so niedrig sind.
Anlagerisiko ist gegeben
Obwohl Immobilieneigentum seit jeher als substanzielle, inflationsgeschützte und vergleichsweise sichere Anlageform gilt und sich damit eigentlich besonders als Standbein für die Altersvorsorge anbietet, gibt es Risiken. Neben der bereits erläuterten Steuergesetzgebung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer gibt es weitere Abgaben, die zukünftig noch viel höher ausfallen könnten und bei denen der staatlichen Willkür kaum Grenzen gesetzt sind. Fallen die staatlichen Erfordernisse so aus, kann ohne größere Probleme eine weitere Abgabenerhöhung vorgenommen werden – angesichts der zu erwartenden Einnahmen eine sehr lukrative Möglichkeit für den Bund und die Länder, an Geld zu gelangen. Zum Vergleich: In 2010 wurden mit der Grunderwerbsteuer laut Angaben des Statistischen Bundesamtes rund 5,29 Milliarden Euro in die Landeskassen gespült, in 2013 waren es bereits 8,39 Milliarden. Ein sattes Plus von über 58 Prozent. Eine Verlagerung in andere Länder – wie etwa bei Wertpapieranlagen – ist mit Immobilien nicht möglich. Vergleicht man die Steuerbelastung für Immobilieneigentümer mit anderen Ländern, liegt Deutschland international mit bei den Ländern mit der höchsten Steuerlast. Nicht anders bei den Grundsteuern: Die Grundsteuerhebesätze wurden erst kürzlich in sehr vielen Gemeinden angehoben. In 2010 wurde ein Steueraufkommen von etwa 10,95 Milliarden Euro für die Grundsteuer verzeichnet – schon in 2012 waren es 11,64 Milliarden mit weiterhin steigender Tendenz.
Zusätzliche Gesetze und Verordnungen verschlimmern die Lage weiter
Immobilieneigentümer bekommen noch weiteren Gegenwind zu spüren: So sind in den letzten Jahren viele zusätzliche Verordnungen in Kraft getreten, die in der Regel mit spürbaren Mehrkosten für Immobilienbesitzer einhergehen und auch indirekt die Steuereinnahmen des Staates begünstigen. So wurden beispielsweise neue Richtlinien hinsichtlich der Energieeinsparverordnung erlassen, die für viele Hauseigentümer z. B. die nachträgliche Dämmung von Dachböden bedeuteten. Am 1. Mai 2014 tritt die neue Fassung in Kraft, die bei Gas- oder Ölanlagen ggf. den Ersatz durch moderne Anlagen vorschreibt. Dabei ist es egal, ob die alten Anlagen noch laufen oder nicht, es geht rein um die Emission und den Energiewert. Über die vielen tausend Euro Auftragswert freuen sich dann nicht nur die lokalen Handwerksbetriebe sondern natürlich auch der Staat, der über die Umsatzsteuer erhebliche Mehreinnahmen verbuchen wird. Es gibt viele weitere Beispiele für solche – teils strittige – neue Verordnungen, z. B. die Trinkwasserverordnung oder die Prüfpflicht für Abwasserleitungen ab 2015.
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