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WOHN- UND GESCHÄFTSHÄUSER AUCH 2017 WEITER MERKLICHEM PREISAUFTRIEB UNTERWORFEN

WOHN- UND GESCHÄFTSHÄUSER AUCH 2017 WEITER MERKLICHEM PREISAUFTRIEB UNTERWORFENÜber eine aktuelle Analyse von Engel & Völkers berichtet die Immobilien-Zeitung. Hiernach hat sich der Preisauftrieb im Segment Wohn- und Geschäftshäuser auch im Jahr 2017 weiter fortgesetzt. So stiegen die Angebotsmieten in den ersten drei Quartalen in 60 deutschen Städten im Schnitt um 4,4 % (verglichen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum). Bei den Kaufpreisen war der Anstieg noch rasanter: Hier war ein Plus von 9 % zu verzeichnen. Regional betrachtet liegt Berlin bei den Mietpreissteigerungen vorn – hier war im genannten Zeitraum eine Steigerung von ca. 8,5 % auf nunmehr 10,11 Euro je m² zu verzeichnen. Auch viele hochpreisige Uni-Städte wie Freiburg, Heidelberg oder Mainz verzeichnen moderate Anstiege. Je weiter unten die Kategorie der Immobilie (nach Lagebeurteilung) rangiert, umso weniger dramatisch war der Preisauftrieb – natürlich mit einzelnen Ausreißern bei einzelner Betrachtung der Städte. 

KAUFPREISE MIT SEHR HOHEN ANSTIEGEN

Die Kaufpreise zeigen sich mit weiterhin sehr hohen Anstiegen – das o.a. Plus von 9 % entsteht jedoch aus sehr unterschiedlichen Segmentanstiegen. Die A-Lagen haben zwar mit einem Preisniveau von durchschnittlich 3.253 Euro je m² klar die Nase vor allen anderen Lagen vorn, der Anstieg war jedoch mit „nur“ ca. 8 % relativ moderat. In den D-Städten hingegen konnte ein Anstieg des Preisniveaus von im Schnitt ca. 13 % verzeichnet werden. Hierunter fallen so schöne Städte wie Kempten im Allgäu, Halle an der Saale, Würzburg, Flensburg oder Jena. Die Nachfrage nach erwerbbaren Immobilien ist nicht nur in A-Lagen anhaltend hoch, sondern verteilt sich auch über die anderen Lagen (B-, C- und D-Lagen). Kapitalanleger und Vertriebsgesellschaften arbeiten auch weiterhin an neuen Konzepten, um eine attraktive Rendite bei der Immobilienanlage abzubilden. Mittlerweile sind Immobilienanlagen auch bei privaten Anlegern beliebt – und nicht nur bei institutionellen Anlegerkreisen. 

AUSBLICK 2018: WIE GEHT ES WEITER?

Viele Fachleute gehen davon aus, dass das hohe Niveau bei Miet- und Kaufpreisen sich auch 2018 fortsetzen wird. Auch bei Städten in B- und C-Lagen gibt es noch immer großes Interesse an entsprechenden Immobilien, auch wenn wohl in C-Städten eher eine leicht gebremste Dynamik zu beobachten ist. Insgesamt gesehen sollte es allerdings auch weiterhin eine Weiterentwicklung auf hohem Niveau geben – ggf. mit regional großen Unterschieden bei der Dynamik. Nicht vorhergesehen können dabei natürlich äußere Einflüsse, sei es auf wirtschaftlicher oder politischer Ebene, die aber trotzdem einen großen Einfluss auf die weitere Entwicklung haben könnten. Das Interesse in- und ausländischer Investoren an deutschen Zinshäusern ist nach wie vor sehr hoch, gelten Immobilien hierzulande doch als vergleichsweise sicher und attraktiv in der Rendite. Die Bedingungen hierzulande werden als sehr robust angesehen, eine Trendumkehr ist daher nicht zu erwarten. Die Wirtschaft entwickelt sich gut und die Zinsen sind auf absehbaren Zeitraum wohl auch weiterhin niedrig – der Trend zum Wohnen in der Großstadt ist ungebrochen. Dies alles sind günstige Bedingungen für Investoren.

Bild© Glaser – Fotolia.com

LOHNT EIN IMMOBILIENKAUF AUCH MIT WENIG EIGENKAPITAL?

LOHNT EIN IMMOBILIENKAUF AUCH MIT WENIG EIGENKAPITAL?Ein aktueller Artikel von cash-online befasst sich mit der Frage, ob sich der Kauf einer Wohnimmobilie auch mit wenig Eigenkapital lohnt. Nach einer Studie des Onlineportals Immowelt, welche die monatliche Belastung von Mietern und Käufern bei bestimmten Wohngrößen in 79 Städten in Deutschland verglichen hat, lohnt sich der Kauf durchaus überraschend oft. Natürlich ist es so, dass sich der Kauf umso mehr rechnet, je mehr Eigenkapital der Interessent mitbringt – doch nicht selten schätzen Mieter ihre eigene finanzielle Leistungsfähigkeit eher zu gering ein. Laut der Immowelt-Analyse lohnt sich der Kauf bereits in vielen Fällen, wenn der bisherige Mieter nur allein die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen kann. Es ist also immens wichtig, wirklich genau zu kalkulieren. Selbst wenn die Kosten nur geringfügig höher sind als der Mietzins, können die Vorteile einer eigenen Immobilie überwiegen. Für die Immowelt-Analyse wurden Kosten von Zinsen und Tilgungen, Nebenkosten und monatlichen Rücklagen den sonst fälligen Mietzahlungen gegenübergestellt. Beispielsituation: Tilgungszeitraum 30 Jahre, Familienwohnung mit 80 bis 120 m². Dabei wurde auch ein möglicher Wertzuwachs berücksichtigt, der gerade in vielen Städten durchaus eine wichtige, zu berücksichtigende Größe darstellt.

EIGENKAPITAL NACH WIE VOR EXTREM WICHTIGER FAKTOR

Trotz der teils überraschenden Analysenergebnisse, die für viele Städte eine sogar geringere Belastung als die Mietbelastung nach einem Kauf attestierte, ist und bleibt eingebrachtes Eigenkapital ein extrem wichtiger Faktor. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso lohnenswerter wird im Allgemeinen der Kauf – dies kann durchaus als generelle Regel angesehen werden. In 36 von 79 Städten haben Käufer laut der Immowelt-Analyse insgesamt merklich weniger monatliche Belastungen als Mieter, wenn sie für den Kauf ein Eigenkapital von 20 % mitgebracht haben. Dies gilt sogar für Städte wie Köln, Stuttgart und Augsburg. In der Hauptstadt Berlin muss laut Analysenergebnissen ein Käufer mit 20 % Eigenkapital monatlich durchschnittlich 107 Euro mehr aufbringen als ein Mieter – dabei sollte das Eigenkapital bei mindestens 72.000 Euro liegen. Mehr als 200 Euro monatlich sind es nur bei sehr wenigen Städten, hierunter München, Oldenburg, Rostock oder Freiburg. Trotzdem kann selbst hier nicht generell vom Erwerb abgeraten werden – gerade dann nicht, wenn noch etwas mehr Eigenkapital zur Verfügung steht oder andere Faktoren wie z. B. die Alterssicherung eine Rolle bei der Entscheidung spielen. In München beispielsweise könne bei einer Beibehaltung der derzeitigen Preissteigerungsraten ein sehr hohes Immobilienvermögen aufgebaut werden – und dies mit „nur“ ca. 220 Euro mehr als bei einer Mietbelastung. 
Insgesamt spielten bei der Berechnung der Daten 163.300 Immobilien eine Rolle – diese wurden 2017 auf immowelt.de inseriert. Als Mietpreis wurde die Nettokaltmiete bei Neuvermietung angenommen. 

ANDREAS SCHROBBACK UNTERSTÜTZT DIE BILDUNG VON IMMOBILIENEIGENTUM

Andreas Schrobback ist seit vielen Jahren erfolgreich am Immobilien- und Kapitalanlagemarkt in Deutschland tätig. Er rät grundsätzlich auch zur Bildung von Immobilieneigentum – natürlich nicht immer und in jedem Fall, doch prüfen sollte jeder einmal anhand seiner individuellen Situation, ob die Möglichkeit nicht lohnenswert wäre. Für eine korrekte und umfassende Bewertung müssen viele Faktoren berücksichtigt werden, die nicht immer selbst realistisch beurteilt werden können. Daher sollte ruhig ein Fachmann konsultiert werden, der die Umstände prüft und mit dem zusammen beurteilen kann, ob der Kauf einer Wohnimmobilie für den einen selbst geeignet ist oder nicht. Mitunter kann dabei ein Ergebnis entstehen, mit dem man selbst nicht gerechnet hätte. Immobilieneigentum gilt ganz grundsätzlich auch weiterhin als wichtiger Baustein für die Altersvorsorge hierzulande. Derzeit herrscht am Markt eine günstige Zinssituation – es könnte sich also lohnen, sich einmal näher damit auseinanderzusetzen. 

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WAS EINEN IMMOBILIENVERKAUF ERSCHWEREN KANN

WAS EINEN IMMOBILIENVERKAUF ERSCHWEREN KANNMuss eine Immobilie veräußert werden – was verschiedene Gründe haben kann (z. B. Scheidung, Trauerfall oder Krankheit) – ist dies nicht immer einfach, da verschiedene Faktoren hier eine Rolle spielen. Ein cash-online Artikel beschäftigt sich mit dieser Thematik. Die Schwierigkeit, eine zu verkaufende Immobilie realistisch zu bewerten ist dabei nicht das einzige Problem, da auch individuelle Umstände zur einer Erschwernis beitragen können (z. B. Streit zwischen den Verkäufern sofern es mehrere Eigentümer gibt, emotionale Hürden etc.). Wer selbst nicht über genug Professionalität verfügt, sollte die Abwicklung am besten entsprechenden Experten überlassen, die neben der korrekten Bewertung auch bei der Vermeidung von Fehlern helfen. Je nach Situation müsse nämlich mehr oder weniger auch gesetzliche oder steuerrechtliche Regelungen berücksichtigt werden. Über alle diese Zusammenhänge können Fachleute eine hinreichende Auskunft geben und auch wie die Chancen einer Veräußerung im jeweiligen Gebiet gesehen werden müssen. Gerade als Laie sollte man sich daher nicht scheuen, einen entsprechenden Fachmann aufzusuchen, weil der notwendige Professionalitätsgrad von einem selbst in den seltensten Fällen wirklich erreicht werden kann.

DIE REALISTISCHE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN ERFORDERT VIEL SACHKENNTNIS

Der realistische Preis einer Immobilie kann nur unter Beachtung diverser Faktoren bestimmt werden. Dazu zählen regionale Umstände genauso wie Zustand und Bausubstanz, infrastrukturelle Anbindung, Barrierefreiheit etc. Die notwendige Sachkenntnis für eine Bewertung stammt in der Regel nur aus einer entsprechenden Ausbildung und Markterfahrung. Beruht der Grund für die Veräußerung der Immobilie auf emotionalen Ereignissen, wird es für Betroffene doppelt schwer, eine sachliche Bewertung zu finden. Ein potentieller Käufer verfügt in der Regel über gute Informationen hinsichtlich der Bewertungskriterien – da haben Emotionen auf Verkäuferseite schlicht nur Nachteile. Sachlich, fair und reell sollte die Bewertung sein, damit eine Verhandlung mit dem Käufer gestartet werden kann.

IMMOBILIEN SIND PROFESSIONELL HANDELBARE WERTOBJEKTE

Bei Immobilien handelt es sich um handelbare Wertobjekte mit einem relativ hohen Wert. Der Handel muss daher unbedingt professionell erfolgen, um Nachteile für Käufer oder Verkäufer zu vermeiden. Abschläge von wenigen Prozentpunkten bedeuten sofort einen vergleichsweise hohen Betragsunterschied. Um den Handel mit ausreichender Sachkenntnis vollziehen zu können, sind neben einer guten Ausbildung auch ständige Fortbildungen und die Beschäftigung mit dem dynamischen Immobilienmarkt vonnöten. Nicht immer ist es möglich, die Immobilie zu einem Wunschpreis zu veräußern, auch wenn dieser als vergleichsweise realistisch eingestuft worden ist. Ein Fachmann kann die Chancen einer Veräußerung bereits im Vorfeld gut beurteilen und so über mögliche weitere Lösungsansätze mit dem Verkäufer diskutieren. Emotionen und Traumvorstellungen haben in diesem Geschäft nichts zu suchen. Aber Achtung: Die Kosten für einen juristischen Beistand oder einen Immobilienexperten sollten vorher abgeklärt werden – hierzu kann der jeweilige Fachmann kontaktiert werden. Dies sollte immer bei einer Kalkulation ausreichend Beachtung finden. 

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PREISANSTIEG BEI IMMOBILIEN SETZT SICH NACH EXPERTENANSICHT AUCH WEITERHIN FORT

Preisanstieg ImmobilienEin aktueller Bericht der FAZ berichtet über die auch nach Expertensicht weiter anziehenden Immobilienpreise in Deutschland. Bereits heute müssen demnach Immobilienkäufer im Schnitt 25 % mehr ausgeben als noch vor 2 Jahren. Die amtlichen Gutachterausschüsse sagen voraus, dass diese Entwicklung wohl auch anhalten wird. Allein im vergangenen Jahr wanderten rund 237 Milliarden Euro für Wohnimmobilien, andere Gebäude und Bauflächen über den Tisch. Die Gründe für diese Entwicklung sehen Experten in dem noch immer niedrigen Zinsumfeld und der insbesondere in Ballungsgebieten herrschenden Wohnungsknappheit. Dementsprechend regional unterschiedlich sind dann auch die Preise für Immobilien in Deutschland. Insbesondere große Städte wie München, Berlin oder Hamburg sind dabei durch vergleichsweise sehr teure Immobilienpreise geprägt. In München ist beispielsweise ein Preis von 8.500 Euro je Quadratmeter durchaus möglich – schaut man hingegen im Kyffhäuserkreis oder im Kreis Mansfeld-Südharz nach Immobilien, rücken Preise um die 500 bzw. 400 Euro je Quadratmeter ins Blickfeld. 

FACHLEUTE SEHEN TROTZ DER PREISANSTIEGE KEINE GEFAHR FÜR EINE IMMOBILIENBLASE

Trotz der Preisübertreibungen gerade in städtischen Gebieten sehen die meisten Experten jedoch keine Gefahr für eine Immobilienblase. Zu einer Blasenbildung gehören demnach noch viele weitere Faktoren als lediglich ein Preisanstieg – diese seien aber nicht mehrheitlich zu beobachten. So können derzeit z. B. kaum spekulative Käufe und keine Zunahmen von Finanzierungsproblemen ausgemacht werden – diese gehören jedoch auch zu den Kennzeichen einer bevorstehenden Immobilienblase. Etwa zwei Drittel der Umsätze der vom Arbeitskreis der amtlichen Gutachterausschüsse analysierten Kaufverträge würden derzeit für Wohnimmobilien ausgegeben. Dabei sei vor allem selbstgenutzter Wohnraum teurer geworden, heißt es in dem Bericht des Arbeitskreises. Ein Umsatzanstieg war dabei gerade in den von hoher Nachfrage getriebenen städtischen Regionen zu beobachten. Hier treiben gerade die Wohnungsknappheit die Kauf- und Mietpreise. Bundesweit mussten für Ein- oder Zweifamilienhäuser in mittlerer Preislage 2014 im Schnitt noch 1.400 Euro je Quadratmeter ausgegeben werden – in 2016 bereits 145 Euro mehr.

ANDREAS SCHROBBACK: IMMOBILIEN WERDEN NICHT ÜBERALL TEURER UND MÜSSEN GENERELL INDIVIDUELL BETRACHTET WERDEN

Die von der FAZ berichteten Fakten bilden die Entwicklung und die Expertenansichten für den Gesamtmarkt ab. Der Berliner Andreas Schrobback ist seit mehr als 13 Jahren erfolgreich als Immobilien- und Kapitalanlagespezialist in Deutschland aktiv und weiß, dass insbesondere Immobilien immer individuell betrachtet werden müssen. Es ist klar, dass in Regionen mit viel höherer Nachfrage als im Bundesdurchschnitt und zudem noch knappem Angebot die Preise zwangsläufig anziehen – doch gibt es eben auch Regionen in Deutschland, in denen das so nicht der Fall ist. Grundsätzlich müssen zur Bewertung von Immobilien viele weitere Faktoren beachtet werden. Vor dem Erwerb zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage müssen daher neben der Lage auch der Zustand, die Ausstattung, das Umfeld und diverse weitere Details genau beleuchtet werden. Zu einer realistischen und fairen Bewertung gelangt man dabei oftmals nur durch die Hilfe von Fachleuten, die mit dem Immobilienmarkt vertraut sind. Es ist auch heute durchaus noch möglich, attraktive Wohnimmobilien zu einem angemessenen Preis zu erwerben bzw. zu mieten. Allerdings sollte dies mit ausreichen Zeit und guter Vorplanung geschehen. 

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STUDIE BEWEIST, DASS BARRIEREFREIHEIT NICHT TEUER SEIN MUSS

schrobbackEine Studie des Projektentwicklers Terragon und des Deutschen Städte- und Gemeindebundes (DStGB) zeigt lt. einem Artikel von Haufe Online, dass barrierefreies Bauen nicht teuer sein muss. Warum dieses Thema von großer Bedeutung ist und worauf man achten sollte, kann man aus den Studienergebnissen durchaus ableiten. Es wäre jedoch auch gut, wenn sich die Umgebungsbedingungen seitens der Politik weiter entwickeln – also verbessern – könnten. Hier werden durch Fachleute insbesondere die Überreglementierung und die nicht ausreichende Förderung von entsprechenden Maßnahmen bemängelt. 

BARRIEREFREIER WOHNRAUM WIRD DRINGEND BENÖTIGT

In Deutschland werden dringend barrierefreie Wohnungen benötigt. Die Studie offenbart, dass derzeit etwa 1,6 Millionen solcher Wohnungen gebraucht werden – dies zudem mit steigender Tendenz. Das Vorhandensein eines ausreichenden Angebots solcher Wohneinheiten ist Grundvoraussetzung für eine bessere ambulante Versorgung und für eine finanzielle Entlastung der Kommunen. Dabei ist die Herstellung barrierefreier Wohneinheiten – verglichen mit den Baukosten konventioneller Wohnungen – nur um etwa ein Prozent höher. Hierbei muss natürlich darauf geachtet werden, dass nur solche Maßnahmen gewählt werden, die einen besonders hohen Beitrag zur Barrierefreiheit leisten – als Beispiel sei das Bad mit bodengleicher Dusche angeführt. Solche Wohnumgebungen sind dabei nicht nur für Senioren oder Pflegebedürftige geeignet, sondern auch für Familien, die sich mehr Komfort wünschen und zudem fürs Alter vorsorgen wollen.

STUDIENGRUNDLAGE UND STUDIENERGEBNISSE

Ein Wohnungsneubau mit fünf Etagen in Berlin diente als Grundlage für die Terragon-Studie. Das Objekt umfasst 20 Wohnungen mit ca. 1.500 m² Gesamtwohnfläche. Legt man dieses Objekt auf vollständige Barrierefreiheit aus, so ergeben sich Mehrkosten in Höhe von etwa 21,50 Euro je m² – und somit ca. 1,26 % der reinen Baukosten. Grundsätzlich sind die Kosten bei einem Neubau für die Herstellung von Barrierefreiheit günstiger. Bei bestehenden Immobilien ist der Aufwand höher oder oftmals nicht höchsteffektiv möglich, entsprechende Voraussetzungen zu schaffen. Im Rahmen der Studie “Barrierefreies Wohnen im Kostenvergleich” wurde zudem herausgefunden, dass bei den allermeisten Kriterien für ein barrierefreies Bauen nach der DIN 18040-2 bei intelligenter Planung eines Neubaus keine Mehrkosten anfallen. Die Studie schlägt auch eine Verbesserung für die Förderung entsprechender Wohnumgebungen vor: So könnte das KfW-Programm “Altersgerecht Umbauen” auch auf die Neuerstellung von Wohnungen ausgeweitet werden. Dann könnten je Wohneinheit etwa 2.500 bis 5.000 Euro als Zuschuss gewährt werden.

Andreas Schrobback geht bei der Schaffung seniorengerechter Wohnungen mit gutem Beispiel voran
Andreas Schrobback und seine Immobiliengruppe sind Jahren erfolgreich an der Schaffung seniorengerechter Wohnungen beteiligt. Mit Schwerpunkt auf Leipzig bzw. Berlin werden insbesondere Baudenkmäler entsprechend umgebaut und modernisiert. Dies passiert seit Jahren zur Freude seiner Kunden sehr erfolgreich. So entstehen im Rahmen ganzheitlicher Sanierungsmaßnahmen Mehrgenerationenhäuser, die auch gehobenen Ansprüchen an Lage und Wohnambiente gerecht werden. Aufgrund der geschilderten Bedarfslage hierzulande werden mehr Unternehmer wie Andreas Schrobback benötigt, die sich für die Schaffung seniorengerechter Wohnungen engagieren. Investoren zu finden, dürfte dabei nicht besonders schwer fallen. Die Kaufanreize für solche Immobilien – zumal wenn Sie noch in guten Lagen befindlich sind – sind für Investoren aus dem In- und Ausland sehr attraktiv. Die Mietrenditen sind vergleichsweise hoch und Deutschland gilt auch weiterhin als „sicherer Hafen“ für derlei Kapitalanlagen. Die Politik ist gefragt, den weiter steigenden Bedarf aufgrund der demografischen Entwicklung zukünftig besser abzudecken, z. B. durch weitergehende Fördermaßnahmen.

Bild@Charles Yunck

BAUINFOCONSULT: GESCHOSSWOHNUNGSBAU WÄCHST IM OSTEN BESONDERS STARK

BauInfoConsultDas Fachportal Enbausa berichtet aktuell über die neueste Prognose zum Geschosswohnungsbau der Marktforscher von BauInfoConsult. Die BauInfoConsult GmbH liefert zuverlässige und professionelle Informationen zum Immobilienmarkt für Unternehmen in der Bau-, Installations- und Immobilienbranche. Nach dieser Prognose wird sich das Wachstum in diesem Sektor in 2018 wohl voraussichtlich abschwächen bzw. sogar sinken. Das sollte nach dem Fertigstellungsrekord in 2017 keine Überraschung sein – vor allem, da nur ein leichter Rückgang erwartet wird. Gerade in nördlichen Regionen (insbesondere in Schleswig-Holstein) wird laut den Analysen hier ein merklicher Rückgang erwartet, nur leichte Rückgänge hingegen im Süden und Westen Deutschlands. Die Zahlen im Osten hingegen scheinen auch weiterhin dynamisch zu wachsen – hier werden sogar bis zum Jahr 2020 weitere, positive Entwicklungen erwartet. Besonders hervor stechen dabei in der BauInfoConsult-Prognose die Landkreise Nordwestmecklenburg, Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und Oder-Spree. 

WIE IST DIE ENTWICKLUNG BEIM DREI- UND MEHRFAMILIENHAUSBAU? 

Das weiterhin sehr knappe Wohnungsangebot in vielen Regionen Deutschlands und das noch immer günstige Zinsumfeld begünstigen nach wie vor Investitionen in den Wohnungsbau. Dabei werden diese nicht nur von inländischen, sondern auch von ausländischen Investoren getätigt, die Deutschland auch weiterhin als vergleichsweise „sicheren Hafen“ ansehen und die derzeitigen Bewertungen auf dem Immobilienmarkt noch immer attraktiv finden. Davon profitiert auch der Drei- und Mehrfamilienhausbau. Nach aktuellen Zahlen ist hier in 2017 mit insgesamt ca. 15.450 Neuimmobilien zu rechnen. In 2018 erwarten die Fachleute dann erstmals seit 2009 einen leichten Rückgang in diesem Segment – dieser wird voraussichtlich bei ca. 4,5 % liegen. Insgesamt wird diese Situation aber trotzdem als günstig bewertet, weil ein gesunder Markt ohne Überhitzungen durchaus auch einmal einen solchen, leichten Rückgang aufweisen kann. Wie es danach weitergeht, kann man per Stand heute nur relativ ungenau prognostizieren, jedoch könnten die nach wie vor herrschende Wohnungsknappheit in deutschen Ballungsgebieten und die zunehmenden Bemühungen der öffentlichen Hand zu weiteren Steigerungen beitragen. 

NEUBAUBEDARF IN DEUTSCHLAND

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) rechnet in vielen Regionen Deutschlands in den nächsten Jahren mit einer stabilen Wohnungsnachfrage. Lediglich ein Teil der regionalen Wohnungsmärkte hat zukünftig mit einem Rückgang der Nachfrage zu tun. Insgesamt wird bis zum Jahr 2030 mit einem Neubaubedarf von ca. 128.000 Wohneinheiten jährlich bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und mit ca. 102.000 Wohneinheiten jährlich bei Mehrfamilienhäusern gerechnet. Diese Erwartung zeigt, dass eher nicht mit einem dauerhaften Rückgang bei den Geschossbauzahlen zu rechnen ist. Solange die Nachfrage in vielen Großstädten Deutschlands noch über dem Angebot an Wohnraum liegt und die Umgebungsbedingungen weiterhin günstig sind, dürfte auch weiter mit Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt zu rechnen sein. Hier werden auch schon Gebiete abseits der A-Lagen gerne mit ins Kalkül der Investoren einbezogen. Die Branche darf also auch weiterhin mit einer positiven Entwicklung beim Geschosswohnungsbau auf einem gesunden Immobilienmarkt in Deutschland rechnen.

Bild©BauInfoConsult

Verfassungsrichter entscheiden über Mietpreisbremse

MietpreisbremseNach einem Bericht der Immobilien-Zeitung kommt die Regelung der Mietpreisbremse nun vor das Bundesverfassungsgericht. Richter der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin wollen die Verfassungsmäßigkeit der von der Bundesregierung aufgesetzten Mietpreisbremse überprüfen lassen und brachten den Fall nun vor das höchste deutsche Gericht. Im Einzelnen geht es um ein Berufungsverfahren, bei dem Mieter aus Berlin-Wedding eine zuvor durch das Amtsgericht gekürzte Miete nun doch in voller Höhe zahlen sollen, weil der Vermieter Berufung eingelegt hatte. Die Begründung: Die Mietpreisbremse verstoße gegen das Grundgesetz. Die Kompetenz für eine endgültige Entscheidung liegt gut in Karlsruhe, denn ein Urteil hätte entsprechende Signalwirkung für die Immobilienlandschaft in ganz Deutschland. Doch wie begründen die Richter Ihre Einschätzung? 

Kritisiert wird vor allem die ungleiche Behandlung

Angeführt werden besonders 3 Argumente, die nach Ansicht der Berliner Richter eine unzulässige Ungleichbehandlung darstellen. Der strittige Paragraph 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), welcher die „zulässige Höhe bei Mietbeginn“ definiert, gewährleistet keine Gleichbehandlung gemäß dem Art. 3 des Grundgesetzes, nämlich „wesentlich Gleiches gleich zu behandeln“. Zudem würden Vermieter mit bereits hohen Mietzinsen ungerechtfertigt begünstigt, da sie bei Neuvermietungen von dem hohen Niveau ausgehen dürfen. Das dritte Argument bezieht sich auf die Überlassung der Umsetzung auf die einzelnen Bundesländer. Es müsse ein Gleichheitsgebot über das gesamte Bundesgebiet hinweg als Maßstab gesetzt werden und es darf daher nicht den Bundesländern überlassen werden, ob die Regelungen umgesetzt werden oder nicht. Schon beim Einlesen in das Thema gewinnt man die Einschätzung, dass das Verfassungsgericht hier eine grundsätzliche Einschätzung zu treffen hat. Dementsprechend ist die Spannung auf ein Urteil in Fachkreisen groß. 

Wissenswertes zur Mietpreisbremse

Der Berliner Immobilien- und Kapitalanlagefachmann Andreas Schrobback beschäftigt sich seit vielen Jahren mit dem deutschen Immobilienmarkt und hat schon viele kontroverse Diskussion mit Bezug auf die Mietpreisbremse miterlebt. Er erläutert, dass die Mietpreisbremse im allgemeinen Verständnis verhindern soll, dass Mieten für Wohneinheiten nicht über ein gewisses Maß hinaus ansteigen sollen. Dabei sieht das Gesetz vor, dass die Miete beim Neuabschluss eines Mietvertrags höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf – allerdings gibt es einige Ausnahmen dazu, die in den entsprechenden Gesetzestexten verzeichnet sind. Wo genau diese Regelung gilt, entscheiden die Bundesländer in alleiniger Verantwortung per Rechtsverordnung. Schaut man sich aktuell an, wo die entsprechende Regelung gilt, ergibt sich ein sehr differenziertes Bild. In einigen Regionen gilt die Regelung gar nicht, in anderen ist sie in Planung und in weiteren (insbesondere in den Ballungszentren) ist sie bereits in Kraft. Hierbei ist auch zu beobachten, dass unterschiedlich hohe Kappungsgrenzen (Mieterhöhungsgrenze innerhalb eines bestimmten Zeitraums für bestehende Mietverträge) festgelegt wurden. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind sehr umstritten – das gilt sowohl für die Regelungen für Neuvermietungen wie auch für Altverträge. Auf vielen politischen und wirtschaftlichen Ebenen werden die Regelungen kritisiert, insbesondere wegen der schon angesprochenen Ungleichbehandlungen und weil viele Fachleute darin ein Hemmnis für Neuinvestitionen in den deutschen Immobilienmarkt sehen. Man wird nun abwarten müssen, was das Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse zu sagen hat und wie die daraus entstehenden Konsequenzen aussehen. Die deutsche Immobilienbranche schaut also mit großer Spannung nach Karlsruhe. 

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