(Berlin, den 04.03.2014) Wer eine Immobilie erwirbt, muss in der Regel schon eine vergleichsweise hohe Summe aufbringen, um das Wunschobjekt bezahlen zu können. Dabei treten zum eigentlichen Kaufpreis in der Regel auch verschiedene Nebenkosten auf, darunter als meist relativ großer Posten auch Maklergebühren. Heutzutage ein Objekt ohne Makler zu erwerben, ist selten möglich – egal, ob es sich „nur“ um ein Grundstück handelt, oder ein ganzes Haus. Die Maklercourtage ist dabei abhängig vom Kaufpreis der Immobilie – zudem gibt es unterschiedliche Regelungen je nach Bundesland wer (Erwerber oder Verkäufer) die Maklercourtage zu zahlen hat. Der Makler sichert sich seine Provision meist durch eine entsprechende Klausel im notariellen Kaufvertrag. Bei dieser Klausel sollte auf eine korrekte und eindeutige Formulierung geachtet werden, damit es später nicht teurer wird als gedacht. Ist zum Beispiel die Klausel enthalten, dass vom Erwerber eine bestimmte Höhe an den Makler zu zahlen ist, erhöht sich der Vertragswert, welcher Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbssteuer hat. Bei einigen Klauseln ist sogar der Zusatz hinsichtlich der Unterwerfung einer Zwangsvollstreckung zu finden – hier erhält der Makler einen vollstreckbaren Titel, wenn der Schuldner der Zahlung nicht nachkommt. Immer wieder gibt es Klauseln, die nicht angemessen sind und den Käufer oder den Verkäufer unangemessen benachteiligen. Wichtig ist es daher, die enthaltenen Klauseln sorgfältig zu prüfen und ggf. mit einem Anwalt zu besprechen. Grundsätzlich muss der Notar bei Unterzeichnung eines Kaufvertrages sowieso auf evtl. enthaltene Klauseln eingehen und beide Parteien (Käufer und Verkäufer) genau über die Bedeutung aufklären.

Schadenersatzansprüche wahren

Jeder Vertragsunterzeichner sollte vor allem darauf achten, evtl. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Makler (z. B. aufgrund der Prospekthaftung) zu wahren. Klauseln wie „Der Unterzeichner verzichtet auf eventuelle Schadenersatzansprüche aus der Prospekthaftung…“ etc. sollten daher niemals unterschrieben werden. Grundlage eines ordnungsgemäß abgewickelten Geschäftes ist auch eine korrekte und vollständige Maklerberatung – kommt der Makler dieser Verpflichtung nicht nach, sollte die Möglichkeit einer Schadenersatzforderung nicht durch eine solch unangepasste Klausel ausgeschlossen sein. Ein Makler, der ordentlich berät, hat auch keine Schadenersatzansprüche zu fürchten und muss daher solche Klauseln auch nicht im Vertrag fixieren. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland geht sogar soweit zu sagen, dass Vereinbarungen über eine Maklerprovision grundsätzlich nicht in Kaufverträge gehören, sondern als Sondervereinbarung zwischen z. B. Käufer und Makler gehandelt werden sollten. In vielen Fällen ist eine vertragliche Vereinbarung auch gar nicht notwendig – nämlich dann, wenn in der Verkaufsanzeige für die Immobilie bereits eine entsprechende Provision vom Käufer erwähnt wird.

Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer

In einen Kaufvertrag jedoch gehören Maklergebühren, welche z. B. vom Verkäufer gezahlt werden, aber gleichzeitig zu einem bestimmten Teil dem Käufer auferlegt werden sollen. Hierbei handelt sich dann um eine Vereinbarung zwischen den beiden Immobiliengeschäftsparteien, weshalb dann eine Erwähnung im Vertrag notwendig ist. Dies bedeutet jedoch auch eine Erhöhung des Vertragswertes und somit – wie bereits dargestellt – auch höhere Nebenkosten. Die Höhe der Maklergebühren ist nicht gesetzlich geregelt und evtl. regionale Unterschiede bei der Zahlungsverpflichtung können durch zusätzliche Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt werden. Bei privaten Immobiliengeschäften liegen die Maklergebühren üblicherweise zwischen 3 % und 7 % (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Erwerbspreises. Werden die Gebühren z. B. durch vertragliche Vereinbarung geteilt, sind 3 % je Partei durchaus üblich. Wird das Geschäft ohne Beteiligung eines Maklers durchgeführt, hat der Makler jedoch vorher den Auftrag zur Veräußerung bekommen, ist trotzdem eine Maklercourtage fällig. Die entsprechende Regelung ist meist in den Vertragsbedingungen des Maklers enthalten und absolut rechtskonform.
Besonders achtsam sollten die beteiligten Parteien auch bei der Ausübung eines Vorkaufsrechtes sein: Wenn z. B. ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, unterliegt er denselben Verpflichtungen wie der Erstkäufer. Ist also hier eine Maklerklausel vereinbart worden, gilt diese prinzipiell auch für das Vorkaufsgeschäft.

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