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Teure Immobilienfinanzierungen kündbar?

3 Juli 2014 20 views Keine Kommentare

wooden gavel and books on wooden table,on brown background(Berlin, den 03.07.2014) Das derzeitige Zinstief ist ideal für eine Immobilienfinanzierung, weil die Zinskonditionen eine – auch im historischen Vergleich – extrem günstige Finanzierung ermöglichen. Die Anbieter machen allerorts entsprechende Werbung mit Darlehen zu sehr attraktiven Zinssätzen. Doch viele Finanzierungskunden, die bereits seit längerem eine laufende Immobilienfinanzierung unterhalten, können von den günstigen Zinsen nicht profitieren, weil sie einen alten Vertrag mit entsprechender Zinsbindung und oft viel höheren Sollzinsen abgeschlossen haben. Eine Kündigung ist kaum möglich und so müssen die betroffenen Darlehensnehmer meist Monat für Monat die hohen Zinskosten an den Kreditgeber zahlen. Dies ist ärgerlich – trotzdem gibt es unter Umständen Möglichkeiten, aus dem alten Vertrag ohne Schaden auszusteigen und die verbleibende Restschuld zu günstigeren Konditionen weiter zu finanzieren. Die verschiedenen Möglichkeiten sollten jedoch vorab sehr genau individuell geprüft werden, damit die Absicht einer billigeren Finanzierung am Ende nicht zu großen, finanziellen Nachteilen führt.

Laufzeit prüfen

Die Zinsbindungsfrist gibt an, über welchen Zeitraum Kreditgeber und Kreditnehmer an den vereinbarten Zinssatz gebunden sind. Möchte der Kreditnehmer den Vertrag kündigen, muss dem der Kreditgeber nicht zwangsläufig zustimmen, solange die Zinsbindungsfrist besteht. Tut er dies doch, so wird er in der Regel vom Kreditnehmer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den erfahrenen Zinsschaden verlangen. Dieser Betrag ist meist (abhängig von der Restlaufzeit der Zinsbindungsfrist) so hoch, dass sich die Umschuldung auf einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Vertrag nicht lohnt. Hinzu kommen ggf. noch weitere Nebenkosten, z. B. die Notar- und Grundbuchkosten bei einem Wechsel des Kreditgebers. Ein solcher Ausstieg will also wohl überlegt sein. Bei vereinbarten Laufzeiten über 10 Jahren steht dem Kreditnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB zu. Hierbei kann er – unter Berücksichtigung einer 6-monatigen Kündigungsfrist – kostenfrei aus dem Vertrag aussteigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt dabei mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens.

Kündigung wegen fehlerhaften Widerrufsrechtes

Aktuell erscheinen viele Meldungen in den Medien, dass Darlehensnehmer mit alten Verträgen (die jedoch nach November 2002 abgeschlossen sein müssen) kostenfrei wegen eines möglicherweise fehlerhaften Widerrufsrechtes kündigen können. Hierbei geht es um Formfehler, welche wohl bei einigen Banken auftraten, z. B. um unwirksame Klauseln oder fehlende Informationen zum Widerrufsrecht. Nach einer Untersuchung durch „Finanztest“, seien gar ca. 80 Prozent von 10.000 untersuchten Kreditverträgen betroffen. Ob dies im individuellen Fall ebenfalls zutrifft, sollte jedoch zunächst sehr genau mit einem Anwalt überprüft werden, denn die Kreditgeber werden sehr wahrscheinlich nicht einfach klein beigeben. Viele Fachleute rechnen mit einer Prozesslawine, weil die unterschiedlichen Sichtweisen kaum zu außergerichtlichen Einigungen führen dürften. Eine rechtliche Beurteilung durch einen Fachanwalt bzw. durch die Verbraucherzentralen sollte daher als Erstes beauftragt werden. Es ist in keinem Falle empfehlenswert, von sich aus zu kündigen oder gar die Ratenzahlungen an die Bank einzustellen – dies ist eine eindeutige Vertragsverletzung von Seiten des Kreditkunden und kann ernste finanzielle Negativfolgen nach sich ziehen.

Mit dem Kreditgeber verhandeln

Scheiden alle bisher genannten Möglichkeiten aus oder sind zu teuer, gibt es schließlich noch die Möglichkeit, auf den Kreditgeber zuzugehen und zu verhandeln. Nicht selten sind Kreditgeber nach Darlegung der individuellen Situation bereit, verschiedene Zugeständnisse zu machen. So könnten z. B. kostenfreie Sondertilgungen in größerem Rahmen vereinbart werden oder es kommt sogar zu einer Anpassung des Zins- oder Tilgungssatzes. Manchmal ist auch eine Änderung der Finanzierungsform oder der Laufzeit möglich – je nach Verhandlungsbereitschaft des Kreditgebers.
Der Bankkunde sollte dabei nicht vergessen, dass er beim Abschluss des bestehenden Darlehensvertrages eine langjährige und bindende Verpflichtung unterschrieben hat, die nicht einfach so aufgelöst werden kann. Jegliche Zugeständnisse des Kreditgebers sind daher freiwillig und werden nur im Interesse einer guten Kundenbindung vollzogen – darauf bestehen kann der Kreditnehmer jedoch nicht.

Bild©-Africa-Studio-Fotolia.com

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